Landgericht Berlin: Räumungfristen im Mietrecht und Prüfungsumfang der Gerichte

Landgericht Berlin, Beschluss vom 23.06.2020 - 67 T 57/20 -

Hat ein Gericht über die Verlängerung einer Räumungsfrist nach Kündigung zu entscheiden, so muss es auch Feststellungen zum Bemühen des Mieters zur Beschaffung von Ersatzwohnraum treffen. Die Versagung einer Räumungsfristverlängerung ist nur dann möglich, wenn Ersatzwohnraum innerhalb der ursprünglichen Frist bei hinreichend intensiver Suche tatsächlich nicht beschafft werden konnte. Dies hat das Landgericht Berlin entschieden.

1. Instanz: Amtsgericht Spandau

Im Rahmen eines Räumungsprozesses vor dem Amtsgericht Spandau (Berlin) war der Mieterin eine Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2020 eingeräumt worden. Die Mieterin beantragte jedoch später die Verlängerung der Frist. Sie behauptete, es trotz intensiver Bemühungen nicht geschafft zu haben, Ersatzwohnraum zu beschaffen. Sie argumentierte mit ihrer gesundheitliche Beeinträchtigung und der Corona-Pandemie. Das Amtsgericht wies den Antrag auf Fristverlängerung zurück. Dagegen richtete sich die Beschwerde der Mieterin.

Beschwerde beim Landgericht Berlin

Das Landgericht Berlin entschied zu Gunsten der Mieterin. Das Amtsgericht hätte den Vortrag der Mieterin berücksichtigen und erforderlichenfalls nach Durchführung einer Beweisaufnahme Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Mieterin auch bei hinreichend intensiver Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der Räumungsfrist unmöglich war. Da dies aber unterblieben war, hat das Landgericht Berlin der Beschwerde der Mieterin stattgegeben und die Sache zur erneuten Entscheidung an das Amtsgericht Spandau zurückverwiesen.

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Amtsgericht Berlin - Mitte: Kündigung trotz verhältnismäßig geringer Mietrückstände wirksam

AG Mitte, Urteil vom 04.09.2019 - 9 C 104/19

Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsrückständen des Mieters kommt es auf den Vertragsverstoß als solchen, nicht aber auf die Höhe der Rückstände an. Dies hat das AG Berlin - Mitte vor wenigen Tagen entschieden.

Ständig wiederkehrende Mietrückstände

Ein Mieter, der seine Miete immer wieder verspätet zahlte und durch den Vermieter regelmäßig gemahnt werden musste, hatte auch für Februar und März 2019 keine Mietzahlungen geleistet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Nach Ausspruch der Kündigung zahlte der Mieter die Mieten für Februar und März unverzüglich nach. Der Vermieter hielt dennoch weiter an seiner ordentlichen Kündigung fest und verlangte die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung des von ihm berechneten weiteren Mietrückstandes i.H.v. ca. 1.200,00 Euro.

Das AG Berlin-Mitte hat dem Vermieter Recht gegeben und hierbei ausgeführt, es sei in der Rechtsprechung durch den klarstellenden Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016 zwischenzeitlich geklärt, dass nur die fristlose Kündigung durch Zahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt werden könne. Dies gelte aber nicht für die hier ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung.

Der Beklagte wandte hiergegen ein, das Mietverhältnis bestehe schon seit sehr langer Zeit und der Betrag i.H.v. ca. 1.200 Euro sei nicht erheblich genug, um das langjährige Vertragsverhältnis ordentlich zu beenden.

Dem hat das AG Berlin-Mitte eine Absage erteilt und ausgeführt, es sei – auch nach der einschlägigen Rechtsprechung des EuGH – im Mietverhältnis von gegenseitigen und zueinander gleichgeordneten vertraglichen Pflichten auszugehen: der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und derjenigen zur Mietzinszahlung. Es komme daher entscheidend auf den durch die ständigen Mietrückstände verwirklichten Vertragsverstoß als solchen, nicht aber auf die Höhe der Mietrückstände an.

Keine Heilung der Kündigung wegen betragsmäßig geringer Rückstände

Die Höhe der Mietrückstände sei kein maßgebliches Argument, das gegen die Wirksamkeit der hier gegenständlichen Kündigung spreche. Zwar sei im Einzelfall denkbar, dass die lange Dauer eines unbeanstandeten Mietverhältnisses zu einem anderen Ergebnis führe. Dies sei im Falle eines - wie hier - mehrfach und regelmäßig gemahnten Mieters indes nicht der Fall. Die Räumungsklage hatte daher letztlich Erfolg.

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