Amtsgericht Berlin - Mitte: Kündigung trotz verhältnismäßig geringer Mietrückstände wirksam

AG Mitte, Urteil vom 04.09.2019 - 9 C 104/19

Bei der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses aufgrund von Zahlungsrückständen des Mieters kommt es auf den Vertragsverstoß als solchen, nicht aber auf die Höhe der Rückstände an. Dies hat das AG Berlin - Mitte vor wenigen Tagen entschieden.

Ständig wiederkehrende Mietrückstände

Ein Mieter, der seine Miete immer wieder verspätet zahlte und durch den Vermieter regelmäßig gemahnt werden musste, hatte auch für Februar und März 2019 keine Mietzahlungen geleistet. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise auch fristgemäß. Nach Ausspruch der Kündigung zahlte der Mieter die Mieten für Februar und März unverzüglich nach. Der Vermieter hielt dennoch weiter an seiner ordentlichen Kündigung fest und verlangte die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung des von ihm berechneten weiteren Mietrückstandes i.H.v. ca. 1.200,00 Euro.

Das AG Berlin-Mitte hat dem Vermieter Recht gegeben und hierbei ausgeführt, es sei in der Rechtsprechung durch den klarstellenden Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 20.07.2016 zwischenzeitlich geklärt, dass nur die fristlose Kündigung durch Zahlung des kompletten Mietrückstandes innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geheilt werden könne. Dies gelte aber nicht für die hier ebenfalls erklärte ordentliche Kündigung.

Der Beklagte wandte hiergegen ein, das Mietverhältnis bestehe schon seit sehr langer Zeit und der Betrag i.H.v. ca. 1.200 Euro sei nicht erheblich genug, um das langjährige Vertragsverhältnis ordentlich zu beenden.

Dem hat das AG Berlin-Mitte eine Absage erteilt und ausgeführt, es sei – auch nach der einschlägigen Rechtsprechung des EuGH – im Mietverhältnis von gegenseitigen und zueinander gleichgeordneten vertraglichen Pflichten auszugehen: der Pflicht zur Gebrauchsüberlassung und derjenigen zur Mietzinszahlung. Es komme daher entscheidend auf den durch die ständigen Mietrückstände verwirklichten Vertragsverstoß als solchen, nicht aber auf die Höhe der Mietrückstände an.

Keine Heilung der Kündigung wegen betragsmäßig geringer Rückstände

Die Höhe der Mietrückstände sei kein maßgebliches Argument, das gegen die Wirksamkeit der hier gegenständlichen Kündigung spreche. Zwar sei im Einzelfall denkbar, dass die lange Dauer eines unbeanstandeten Mietverhältnisses zu einem anderen Ergebnis führe. Dies sei im Falle eines - wie hier - mehrfach und regelmäßig gemahnten Mieters indes nicht der Fall. Die Räumungsklage hatte daher letztlich Erfolg.

Bei allen Fragen rund um das Mietrecht stehen Ihnen unser Experten jederzeit zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf und vereinbaren einen Termin.

Zeitweiser Kündigungsausschluss von Mietverhältnissen und Darlehen in der Coronakrise

Der Gesetzgeber in Berlin hat mit dem Gesetz für leichteren Zugang zu sozialer Sicherung und zum Einsatz und zur Absicherung sozialer Dienstleister aufgrund des Coronavirus (Sozialschutzpaket) zahlreiche neue Regelungen erlassen, um damit die sozialen und wirtschaftlichen Folgen der Corona-Pandemie abzufedern.

Mietverhältnisse

Die Regelungen betreffen insbesondere die Miete von Wohnraum aber auch gewerbliche Miet- bzw. Pachtverhältnisse, also auch Gewerbeimmobilien. Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 berechtigen den Vermieter – für die Dauer von 24 Monaten – nicht mehr unmittelbar zur Kündigung.

Diese Einschränkung gilt für die Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen. Die Regelung ist auf Mieten aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 beschränkt. Die Pflicht des Mieters oder Pächters zur fristgerechten Zahlung bleibt jedoch auch in dieser Zeit grundsätzlich bestehen. Es ist also kein Verzicht oder Erlass der Miete, sondern vielmehr eine Stundung.

Erst, wenn der Mieter oder Pächter die Zahlungsrückstände auch nach dem 30.06.2022 noch nicht beglichen hat, kann der Vermieter wegen dieser Rückstände wieder kündigen.

Mit diesen Regelungen verhindert der Gesetzgeber, dass infolge von Einkommensrückgängen wegen der Corona-Pandemie Mieter ihr Zuhause und Pächter gewerblicher Räume und von Grundstücken ihre Existenz- und Wirtschaftsgrundlage verlieren.

Verbraucherdarlehensverträge

Eine weitere Regelung hat der Gesetzgeber zu Verbraucherdarlehensverträgen, die Darlehensgeber und Darlehensnehmer vor dem 15. März 2020 abgeschlossen haben, erlassen:

Darlehensnehmer, die Kreditraten der Monate April bis Juni 2020 nicht zahlen können, haben Anspruch auf eine dreimonatige Stundung der Kreditraten, ohne dass der Darlehensgeber des Darlehensvertrags wegen Zahlungsverzuges kündigen dürfte. Dies gilt nur für Verbraucherdarlehen. Darlehensverträge von Unternehmern – solche zu gewerblichen Zwecken - werden dagegen von der Regelung derzeit nicht erfasst.

Verbraucherdarlehensverträge sind Darlehensverträge, die ein Verbraucher als Darlehensnehmer zu privaten Zwecken abschließt. Es kommt also auf die Verbrauchereigenschaft im Hinblick auf den konkreten Darlehensvertrag an. So können Darlehensverträge, die ein Unternehmer zu privaten Zwecken schließt, im Einzelfall erfasst sein. Es bedarf insoweit einer Einzelfallprüfung.

Das Recht auf eine Aussetzung der fälligen Kreditraten haben Darlehensnehmer aber nicht in allen Fällen. Das Recht besteht nur, wenn sie durch die Corona-Pandemie Einnahmeausfälle haben, z. B. durch den Arbeitsplatzverlust oder Kurzarbeit, fehlende (Miet-)einnahmen oder Wegfall von Aufträgen. Es muss sich also um eine Notlage handeln, die durch die Coronakrise erst ausgelöst wurde.

Ob Sie im Einzelfall von den obenstehenden Regelungen profitieren könnten, sollten Sie im Zweifelsfall anwaltlich überprüfen lassen. Für diese und sonstige rechtliche Fragen im Zusammenhang mit der Coronakrise stehen Ihnen unsere Experten jederzeit zur Verfügung. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf und vereinbaren einen Termin.